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Derechos al alquilar

Con los precios nuevamente en alza y con las dificultades para el crédito que tienen los más jóvenes, el arrendamiento es la opción más común para poder acceder a una vivienda en España.

Si quieres alquilar tu inmueble o si estás buscando una nueva casa para arrendar, es importante que conozcas tus derechos legales al alquilar, tanto siendo inquilino como propietario.

Conocer los derechos legales al alquilar y los deberes asociados a estos, es una forma de evitar malentendidos durante la duración de la relación propietario – inquilino.

En este artículo también trataremos las diferentes formas de alquiler que existen, y exploraremos las diferencias contractuales y fiscales de estas opciones.

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Tres formas de alquilar

Para todos aquellos que ven en el ladrillo una inversión, o que lo hicieron en el pasado, alquilar un inmueble que no utilizan es una opción que les permite rentabilizar esta inversión inmobiliaria, en espera de tiempos más propicios para vender.

Pero ¿sabías que existen tres formas legales de alquilar una casa en España? Te contamos todo lo que necesitas saber.

Alquiler anual

Este es el alquiler tradicional y es la forma más común de relación entre un propietario y un inquilino. En España, obedece a la Ley de alquileres de 2013 (ley 4/2013). El período legal de alquiler es de 5 años, pero la duración de los contratos de arrendamiento puede ser inferior.

Sin embargo, su vencimiento se extiende automáticamente un año hasta alcanzar los 5 años legales.

Una vez que se alcanza el término del contrato y si ninguna de las partes, propietario o inquilino, se retira, los contratos de arrendamiento se prorrogan automáticamente por un año, y así sucesivamente.

Sin embargo, después de un año, el propietario puede recuperar la vivienda para convertirla en su residencia principal (para él, su cónyuge o sus hijos), siempre que haya informado al inquilino con al menos dos meses de anticipación.

Alquiler temporal

El alquiler temporal (o de temporada, como también es conocido) se usa a menudo en casos especiales. Ejemplos de esto son empleados que se alojarán unos meses, estudiantes de septiembre a junio, personas que siguen un tratamiento médico, etc.

Para ser aceptables, los alquileres temporales deben cumplir con una serie de condiciones legales:

El apartamento de alquiler temporal no puede ser la residencia principal del inquilino. La residencia habitual del inquilino también debe especificarse claramente en el contrato de arrendamiento.

Debe haber una razón válida para no alquilar la vivienda bajo el contrato de arrendamiento normal por ejemplo, trabajadores que necesitan vivienda durante el tiempo de construcción, estudiantes que toman cursos, personas que necesitan tratamiento médico o sus acompañantes, etc. Esta razón debe estar claramente establecida en el contrato de alquiler.

Como resultado de lo anterior, la fecha de rescisión del contrato debe ser acordada y registrada en el contrato, no puede extenderse y debe coincidir con los parámetros antes mencionados: trabajo a realizar, año escolar, tratamiento médico, etc. Los tiempos de alquiler son generalmente entre 3 y 15 meses.

Alquileres turísticos

Casi 90 millones de turistas visitan España cada año y no todos se alojan en hoteles. Las aplicaciones como Airbnb han popularizado el alquiler de pisos durante la temporada de vacaciones, lo cual puede ser mucho más económico que pagar un hotel.

El alquiler es una actividad muy rentable, especialmente en verano y en las zonas costeras, pero los municipios suelen quejarse del comportamiento de algunos turistas.

En todo caso, la duración de un alquiler turístico no puede exceder de 31 días. Para alquilar tu inmueble primero debes tener una licencia que debes solicitar a la Comunidad Autónoma donde esté el domicilio.

La obtención de esta licencia se ha vuelto más compleja y ahora es necesario cumplir con las condiciones relacionadas con las reglas de planificación urbana, instalaciones, servicios ofrecidos y permisos de condominio.

Ten mucho cuidado, pues si alquilas sin una licencia es bajo tu propio riesgo. En Barcelona, ??por ejemplo, esto puede acarrearte una multa de hasta 600.000 euros.

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¿Cuáles son las cláusulas legales de un alquiler tradicional?

Para los alquileres anuales, las cláusulas legales de los contratos de arrendamiento tienen entre sus puntos más importantes los siguientes:

Cláusulas principales

La transferencia o subarrendamiento parcial es posible, pero solo con el acuerdo previo del propietario, y si el precio del subarrendamiento no excede el precio del alquiler

Se permiten modificaciones en la vivienda por parte del inquilino, pero con el consentimiento previo del propietario.

El propietario puede solicitar hasta 2 meses de depósito.

El plazo de pago mensual normalmente se establece antes del 7 de cada mes.

Si el propietario hace una renovación importante, puede aumentar la renta hasta un límite del 20% (a menos que se establezca algo diferente en el contrato).

Es recomendable especificar un inventario en la entrada y a la salida del inquilino. Puede ser en forma de fotografías de las diferentes habitaciones del apartamento, que pueden adjuntarse al contrato.

El propietario puede imponer una prohibición a la presencia de mascotas.

El inquilino debe garantizar la restauración de la vivienda a su salida.

El depósito no puede ser utilizado para pagar los últimos alquileres.

Los pagos de los servicios públicos (agua, gas y electricidad) son responsabilidad legal del inquilino, una vez cambie la titularidad de los mismos.

Derechos de los inquilinos en un régimen de alquiler anual

Estos son algunos de los derechos legales de los inquilinos cuando firman un contrato de alquiler anual:

La renta solo se puede actualizar una vez al año, de acuerdo con los términos definidos por ambas partes. Si el contrato de alquiler se ha firmado después del 19 de marzo de 2019, el aumento de la renta debe seguir el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

En el último día del contrato de arrendamiento, se extenderá por un período de un año. Si el arrendatario desea rescindir el contrato debe informarlo con al menos 30 días de anticipación.

El inquilino puede rescindir el contrato después de 6 meses, siempre notificando al propietario con un mínimo de 30 días de aviso.

Si no se estipula una compensación en el contrato de arrendamiento, el inquilino puede irse después de 6 meses, sin compensar al propietario.

Si el propietario quiere vender la vivienda…

El inquilino normalmente tiene prioridad para comprar la propiedad alquilada, a menos que específicamente renuncie a este derecho.

Si este es el caso, el propietario puede vender libremente la vivienda libremente. Sin embargo, debe notificar al inquilino al menos 30 días antes, que desea vender la vivienda, para darle tiempo para mudarse.

Sobre las renovaciones y remodelaciones

Los inquilinos pueden deducir el monto anual del alquiler en la declaración de impuestos (el % depende de la base imponible), así como las renovaciones realizadas en la vivienda.

Estas renovaciones o mejoras no deben afectar la estabilidad y la seguridad de la vivienda, y deben contar con el permiso por escrito del propietario.

Sobre la recuperación del depósito o garantía

Al final del contrato de arrendamiento, si la vivienda está en buen estado y no hay deudas con respecto a las compañías de agua, gas y electricidad, el propietario deberá reembolsar el depósito que solicitó al comienzo.

El depósito debe devolverse al inquilino, en el mes en que se devolvieron las llaves. Si tarda más, el inquilino tiene derecho a reclamar intereses.

Si eres inquilino, recuerda que la titularidad de los servicios de agua y energía deben regresar al propietario cuando termine la relación, en caso contrario seguirías siendo responsable legal por los mismos.

Podrás saber más sobre tus derechos y obligaciones como inquilino a través de este artículo.